2017
02.13

自宅売却

所有権移転登記して、贈与税の申告も済ませ、手間暇かけてあちこちDIYもしたのに。
ダンナの定年退職後に移住するまではずっと住むつもりだったのに。
急転直下の自宅売却である。

中古マンションがじわじわ値上がりしている今が売り時だと思って。
どこかへ移住することは決めているので、いまのうち金融資産に変えてしまおうと。戸建てなら何があっても土地は残るけど、集合住宅の区分所有じゃねえ。。。
ダンナもあと5年でリタイア、年金支給までの5年間をどうやって暮らしていくか考えたら、ここはひとつ打って出るしかないとないと決断しました。集合住宅とはいえ持ち家を手放すこと、この先どこに住むか、これから私がやろうとしていることの費用対効果などをダンナとさんざ話し合う。住み慣れたこの土地には愛着がある。子育てを一緒にしてきた友人と会えなくなるのはとてもさびしい。
でも、動くなら今しかないと決めた。

幸い1年で一番不動産が活発に動く時である。
売却の見積もりに数社来てもらったけど、会社によってえらい金額に差があるのねえ。低い査定と高い査定では500万くらいは違ったわ。大手がいいのか、地元の業者がいいのか、どう選べばいいのかわからなかったけど、とりあえず一番信頼できると思った業者さんに決めました。
わたしたちたばこも吸わないし、浴室乾燥やガスコンロ、給湯器も取り替えたばかりだし、普段のメンテナンスはしてあるほうだと思う。うちの猫らは爪研ぎポールでしかばりばりしないから、壁紙に傷もないし。

相当迷いつつ、つけた売値ですが、値引きをお願いされたりもするんだろうなあ。
新聞の折り込みや、近所へのポスティングなどもすでにしていて、先日は内見者もいらしたのだ。まだ居住している状態で、しかも引っ越しの準備も進めつつある状態で、「こんなんでいいのかしら」と不安で。どんなひとが来るんだろう、めっちゃ質問されるのかなあなどとどきどきしちゃいましたわ。そのためにここを選んだと言ってもいいほど、うちは収納がずばぬけて多いので、その点はやはり驚いておられました。ペットを飼うことを検討していらっしゃるそうで、たとえ分譲でもペット不可のマンションって結構あるんですって。
売り急いでいる風の値段ではないので、すぐには動かないだろうけど、うまく決まってくれるといいなあ。
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2016
02.27

確定申告行ってきた!

税務署を特別にあけてくれる日曜日。
早起きして、準備万端出かけました。。。と言いたいところですが
はっと起きると寝坊してまして、急遽自転車で。
税務署は駅から遠いので、バスと電車と徒歩で行くより早いはず。

今年の確定申告には、贈与税の申告をしなくてはならない。
到着したのは8時30分でしたが、すでに入口にはながーーい行列ができており
「まじかよ!」とつぶやきつつ、ダッシュで最後尾に並びました。
さすが日曜日、平日よりもずっとひとが押しかけているのだろうなあ。

中で整理券か何かを取って、座って待つのかと思っていたのですが、そうは
問屋が卸さないのでした。
列の途中用件を聞かれ、目的ごとに振り分けられるのですが、待つこと1時間で
やっと2番ブースに入れました。
カウンターが2列あって、真ん中を職員の方がくるくる見て回ってます。
(ラーメン屋方式やね)
ここで「土地及び土地の上に在する権利の評価明細書(第1表)」というのを作成。
私が国税局のHP見ても、まったく歯が立たなかった計算です。
持ってきた書類全部をお渡しし、計算も職員の方がしてくださるので、私は
言われるがままに、手書きで記入しました。
「地積」というところは、登記地積×持分で計算するのね。
もっともわからなかった「路線価」の部分は、別の表をもとに算出してらした。
真四角じゃない土地は、また難しい計算方法があるようですが、私の場合は
この時点で非課税になることがわかったので、省略されたようです。
出向く前に税務署に電話し、HPに書いてある以外の書類が必要なんじゃないかと
確認を取ったのに、電話口のひとは「いりません」と言い切ったのよ。
なのに~。マンションの縦横が何メートルくらいかと聞かれたわ。
わかる訳ないじゃん(笑)
絶対に地積測量図とかいると思ったよ。
取り寄せておけばよかったと思ったけど、もう遅い。
幸い公図は手元にあったので、その縮尺をもとに大体で計算しました。

この作業は9時45分には終わり、PCの列待ちに入りまして。
税務署内は普段置いてあるだろうものがすべて撤去されて、パーテーション
やらガイドポールなどが駆使してあり、とにかく一方通行で用事が済むように
なっております。

ようやくPCの空きが出たのが10時20分。
ずっと立ちっぱなしで、そろそろ腰が痛くなってきましたわ。
こちらで申告書を作成しました。
私、以前に利用者識別番号を取ったのだけど、調べてもらったらダンナ名義
だったので、新たに自分も番号を取るところからスタート。
さきほど2番窓口でもらった紙に、入力すべき項目は完璧に書いてあるので
ぱちぱち打ち込んでいくだけ。
ただ贈与を受けた日を登記した日と勘違いして入力してしまったので
もとに戻って訂正したいと言ったら、係のひと2人がかり。
挙げ句の果て入力したものまで削除されてしまって、またイチからやり直し~。
PC操作に詳しいひとをちゃんと配置して欲しいわ。
印刷を流し、PCコーナーは終了。
(PCを使えないひと専用のブースもちゃんとありましたデス)

PCコーナーで渡されたカードをプリンターに当てると、その場で印刷されます。
10時52分に投函口に入れてすべて完了です。
むっちゃ疲れたけど、おかげさまで支払うべき贈与税は無料!


多分、所得税の請求もこなさそう。
年度末まで待って、来なければセーフと言われてますが、登記したのは10月
だったので、もう大丈夫でしょ~。
2016
02.06

税務署からのお知らせ

税務署からというと、ついつい身構えちゃいます。
贈与を受けたんだから、申告しなさいよというありがたいお知らせございます。


平日休みを取って出向かなくてはいけないかと思いましたが、なんと都内の税務署
が日曜に開くというお知らせを、事前にHPで知りまして。
今年は、2月21日と、2月28日の2日間ですってよ。
午後休を取って、各種必要書類をもらってから、申告に行こうと思ってましたが
日曜日に開庁しているならそこに行こう!と、添付資料は郵送で取り寄せましたわ。

届いた固定資産評価証明を見たら、私に所有権が移転したことの記載が。
登記をした法務局から、都税事務所にちゃんと連絡が行くのねえ。
そしてこのお知らせが来たということは、税務署にも知らせてあるということで。

確定申告書の作成コーナー」では、「土地等の評価明細書」を作ることができる。
やってみたけど、自宅マンションの土地が四角形じゃないことから、ここでの計算は
できないとはじかれてしまいました。
もう各種資料を持って、税務署の相談のひとにみっちり教えていただくしかないナ。
2015
11.25

いまどきは権利証じゃない

登記と税金関係の話題が続いてすみません。
「権利証」というと、↓のようなものがずーーっと主流でしたが、今は違う。


いまどきは「登記識別情報通知書」と言うのです。
私も最初見た時、「なんじゃこりゃ」と思いました。
どう見てもぺらっぺらのただのA4の紙だからです。
登記識別情報(数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号)
が記載されている場所が見えないようにするために、目隠しシールが貼ってある。
インターネットを利用したオンライン申請ができるよう、平成17年の法改正によって
新たに作成されることとなったものだそうだ。
それに伴い、紙媒体である権利証は廃止されたのですって。



今までは「権利証」を失くさないよう金庫にしまったりして保管していたものを
登記識別情報制度は12桁の英数字によるパスワードが重要であるため
絶対にシールを剥がさないように、というのが常識だった訳です。
が、しかし。
今回手元に届いた登記識別情報通知は、シール式にあらず。
紙を折り込んで見えないような方式に変化しておりました。
(上の画像が最新式です)

なぜかというと、たかだか8年ほどの運用だったシール式では、いざ使うという時に
肝心の目隠しシールがはがれないという事態が相次いでしまったようで。
国としても想定外だったのでしょうなあ。
2015
11.20

贈与を受けることと、税金

1 贈与税
贈与を受けた時の税の控除額は、基本110万円(1年間)ですが
婚姻期間が20年以上の夫婦だと、2000万円+110万円まで
配偶者控除を受けられるという特例がありまして。
この特例の適用を受けるためには、贈与税の申告をしなくっちゃです。
確定申告は来年2016年の2月1日~3月15日までの間に出すんだって。
何をそろえればいいか、管轄の税務署に聞きました。

● 戸籍謄本(贈与の日から10日を経過した日以後に取得したもの)
● 戸籍の附票(贈与の日から10日を経過した日以後に取得したもの)
● 不動産登記簿謄本(土地・建物)
● 固定資産評価証明書 
● 路線価図(国税庁のこちらのページからプリントアウトできます)

家屋の課税額は固定資産評価証明でよいでそうですが、土地の方は税理士さんでも
ないかぎり、計算するのは無理っぽい。
マンションは3方に道路が面しており、一番路線価の高いものが計算に使われる
そうだけど。これはひとつ税務署に出向いて相談しながら作るしかなさそう。
(個人的には公図やマンションの資料も持っていった方がいいような気がする)

確定申告さえすれば、配偶者控除を使い、贈与税の課税はないでしょう。
そして、もひとつ嬉しいおまけがあり。
通常の生前贈与の場合、3年以内にダンナが死んじゃったら贈与されたものは
相続税の対象になるところ、この特例を使うと相続財産に加算されないんだって。
相続税評価で2000万以下なら、贈与税も相続税も非課税ということに。


2 不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際、取得者に課税されるもの。
取得してから30日以内に申請せよと書いてあったので、都税事務所に電話を。
贈与税は税務署で、不動産取得税は都税事務所の管轄なんですな。
大変親切に説明を受けてわかりましたが、払わなくてすむかも
通常の税額は不動産の価格の3%だそうですが、これまた特例ありでしして♪
一定の要件に当てはまる不動産の贈与の場合、不動産取得税が軽減されるって。
「中古住宅の特例」と言います。
●自分が住む家であること
●床面積50㎡以上240㎡以下であること
●耐震基準を満たしていること(昭和57年1月1日以後に新築されたものはOK)
 ※昭和57年以前の家でも、建築士等が行う耐震診断によって、新耐震基準に適合
  していることの証明がされていればOK(調査が住宅の取得日前2年以内に終了
  していることが条件となるようです。

で、いくらまで控除を受けられるというかと。
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円となります。

うちは平成9年以降のマンションなので、 1200万円までが控除されます。
建物に関しては、(固定資産評価額ー1200万円)×3%=0円ということは
わかったけど、土地の計算が難しすぎでギブ!
税金の計算は本当に複雑で難しいのねえ。。。

そもそも不動産取得したからといって、申告するひとはほとんどおらず
法務局から各役所にデータがまわるので、ほっておけば勝手に計算してくれ
請求が来るらしいです。
年度末までお待ちください、何も来なければ非課税ということですってと言われたわ。
それが慣例なら、何十日以内に申告せよとか書かないで欲しい!

不動産取得税が来るか来ないかまだ未定だし、来年2月になったら確定申告
にも行かなくちゃだけど、今のところかかった費用は登録免許税だけ。
まったく無知だった贈与の税金ですが、調べてみるとへえと思うことばかり。
沖縄に移住したあと、中古の戸建を買おうと思ってるけど、その時にも
この知識は役に立ちそうだわ。
世の中、ムダなことってないものですな。
2015
11.19

名義変更(夫婦特例)

抵当権を抹消するついでに、実は所有権移転登記もしました。
婚姻して20年以上たった配偶者からの贈与は、特例がありまして。
国税庁のHPはこちら
居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)の贈与があった場合
基礎控除110万円+最高2000万円まで控除が可能なのです。

こちらは印紙2000円という訳にはいかず、登録免許税だけで24万円以上も
かかってしまいましたが、まあ致し方ない。
抵当権抹消よりは、計算がすこ~し手間ですが、基本やることは同じ。
都税事務所で、固定資産評価証明を取るところからスタート。
土地と家屋両方必要デス。
※23区以外では、各市町村の役所でもらえます。

土地の「平成27年度価格」という欄を見ると、342,876,780円。
(はは、これ全部自分の土地ならすごいですねえ)
この数字を共有持分の分母100,000で割り、更に共有持分の分子2,069を
かけますと、7,094,120(小数点以下切り捨て)になりました。
それに家屋分の「平成27年度価格」の5,277,700を足して12,371,820円。
1000円以下は切り捨てて、課税価格は12,371,000円ということに。
登録免許税の税額表を見てみると、贈与の場合の税率は1000分の20だそうなので
2%を計算しまして、247,420円です。
10円単位を切り捨てて、最終的な登録免許税額は247,400円になりました。

ここまできたら、あとは簡単。
「登記原因証明情報」というのを書式にのっとって作成し(贈与されて受諾したという内容)
所有者であるダンナから私への委任状をもらい(印は印鑑証明の印)
印鑑登録証明書、住民票、固定資産評価証明(土地・家屋)を添付して完成。

面倒なので、抵当権抹消と一緒にやっちゃいましたわ。
単純な登記なら、申請自体はそう難しいことはないのです。
相続人が多い時とかは、揃える書類が大量すぎて頭が沸騰しそうですけどね。
2015
11.18

抵当権抹消の登記

住宅ローンの残債を一括返済することに決めた。
うちが借りてる銀行さんは、その申し込みがネットでできる。
すごいなあ、便利だなあと驚く。
てっきり借り主であるダンナが平日有休取って、銀行に出向かなきゃかと思ってました。
完済日を指定すると、ローン残債のほかに、その日までの日割利息と手数料10800円
が加算されました。

指定日に引き落とされているか確認。
そこから10日営業日目安で、銀行からの必要書類が届くそう。
届いた書類は以下のとおり。
●抵当権設定契約証書
 (本契約は解除しましたという文言と金融機関の社判&押印があるもの)
●金融機関の法人謄本
●金融機関の印鑑証明書のコピー
 (一応登記申請書に添付しましたが、これは不要でした)
●金融機関から、登記申請をするひとへの委任状
 (名前だけ書き込むようになってます)

私が登記申請したので、ダンナから私への委任状(これも法務局のHPに書式あり)
をもらって提出書類は揃いました。
※委任状にもらうダンナの印鑑は三文判でOK。印鑑証明も不要ですよん。
※登記上の住所と現在の住所が違っているひとは、住所変更手続きがいるし
 住民票も必要になります。
※権利証の原本(もしくは登記識別情報通知書)も添付します。

抵当権はずす登記は簡単簡単。
法務局のHPからWordか一太郎、もしくはPDFでの書式が取れますよ。
マンションにお住まいの方は、「敷地権付き区分建物の場合」という例があるので
それを使うようにします。
不動産の表示は、登記簿謄本見ながら、そのとおり打ち込んでいけばよし。
近所の法務局で、書き方も教えてくれますし。
登録免許税はたった2000円。
普通の収入印紙でいいから、郵便局で買えます。
もちろん法務局でも購入可能。

還付してもらいたい原本類はコピーを取って添付したり、自分の控えを作ったり
事務作業に慣れてればどってことはないんだけど、面倒なひとには面倒かもね。
私の住まいの管轄法務局は、返送用の封筒は「本人限定郵便」でないとNGだったので
郵便局にでかけ、返信用封筒と返却されるものを合計して重さを量り、切手を貼らねば
なりませんでした。
申請する時も書留で出したし。。。
ま、平日休みを取って出かけなくて済むだけ楽ですね。

登記が完了するまでどれくらいかかるとというのは、気になるところだけど。
「登記完了予定日」というのが調べられる法務局のサイト(東京都)がありました。
そろそろかなあと思っていたある日、携帯に着信があるのを発見しまして。
(げっ、法務局!)どきどきしながらコールバックしました。
幸いなことに恐れていた補正ではありませんでした。
本人限定郵便が15円料金不足だとのこと。
えええ、郵便局で計ってもらったのに~と思いつつ、15円を郵送しましたのさ。
※書類に不備があると、「補正」というのをくらいます。
 言われたとおりに直さねば登記は完了しませんのです。
 時間はかかっちゃうけど、補正も郵送で可能。

本人限定郵便は、本人と確認できる公的書類を提示しないと渡してくれません。
しかも免許証の番号とか郵便局に控えられた。。。やだなあ個人情報なのに。
これで晴れて抵当権抹消、といきたいところですが、ここはもうひとがんばりして
不動産の登記簿謄本を取り寄せてみましょうね。
今は電子化されているので、日本中どこの法務局でも取れますから。
きっちり乙区の「抵当権設定」の項目のすべてに下線がひかれているのを確認デス!

そういやローンの戻し保証料は、20925円あり、事務手数料が8640円差し引かれて
12285円返金になりました。
ローン用の口座はこれが入るまでは閉じないでくれと銀行から言われてました。
大体弁済から20日くらいかかったかな~。

司法書士に頼めば数万でできる手続きですが、自分でやるとおもろいですよ。
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