2019
08.27

キッチン扉のDIY

1軒目に購入した戸建ては築25年と比較的新しかったです。それでもまあ住むひとによって、家の状態は大きく違ってきますよね。これはキッチンの引き出しですが、中に引いてあるステンレスが錆びちゃってる。もちろんこのまま賃貸に出す訳にはいきません。


錆は全部は落ちませんでしたが、何とか使えるまでになったかも。これは違う引き出しですが、マイペットとハイホームというクレンザーのようなものでピカピカになりました。


引き出しの取っ手もこんな有様です。はずしてみると、裏からねじで止める方式のもの。ダメもとでメーカーに聞いてみましたら、なんとまだ在庫をお持ちだという。鬼のように検索しましたが、ぴったりのサイズの取っ手はなかなか見つからなかったので、一瞬購入しようかと迷いました。でも私のイメージには合わず、断念。大阪で取っ手を扱っている問屋さんに、サイズを言って合うものがないかどうか尋ねましたら、なんとか使えそうな商品を調べて送って下さったのだ。ありがたや。


扉の表面は普通の白。これじゃつまらないから、ダイノックというシートを貼ることにします。


まずラッカーうすめ液というのをホームセンターで買ってきて扉の表面をきれいにします。それからダイノックシート用のプライマーを塗っていきます。プライマーは大容量で売っていることが多く、ちょうど使いきりサイズのこれはネットで買いましたが、かなり割高になってしまった。そしていよいよ塗るっていう時に発泡スチロールの食品トレイに入れたら、きれいにお皿が溶けてしまい、あわわとなりました。溶けちゃうんだ。。。


あらかじめすべての扉の大きさを図り、必要な長さを計算して買いました。ダイノックシートは高いので、10㎝単位で売ってます。


初めて貼るので、少し大きめにカットしてあります。このあと購入した物件でも貼ったし、友人宅のお手伝いも何度かしましたので、今ならかなりぎりぎりで大丈夫。


まずは面積の小さい引き出しから挑戦しました。ダイノックはしっかりした厚手で、粘着力もあるのでとても貼りやすいデス。刃を折ってよく切れる状態にしたカッターで、不要な部分をさーっと切っていけばできあがり。


やっぱり取っ手を新しくして正解だったナ。シートは縦じまの柄でしたが、それをあえて横にして使ってみました。壁紙も貼り換えたし、キッチンの印象はこれでかなり好感度アップしたはず。


扉の徹底掃除から始めて、シートを貼って、取っ手を付けるまで丸2日かかりました。電動ドライバーの作業や車で扉を運ぶのはダンナがやってくれたので、DIYも二人三脚です。私は実はこういう黙々とやる作業が結構好きだったりする。「こんな風にしたい」と思って、イメージを膨らませていくのもとても楽しいわ。
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2019
08.02

一棟目のアパートは

6月に信金さんから事前認証もらい、まずは売買契約を済ませました。契約済ませてもローン特約の期限までに融資を確定できなければ、アパート買えない。融資を受ける最終段階では、税金関係の滞納がないかを信金さんに証明しなくてはなりません。市役所を何ヶ所も回って固定資産税の納税証明を取り(領収書では不可でした)、その足で地元の税務署と都税事務所と法務局へ。さすがにここまでの提出を求めるには決定も目前なのだろうと、汗をかきかき頑張りました~。
本稟議が通ったと聞いたのは、事前承認から3週間がたった日。買付入れてから決済まで約2カ月でしたから割と早かったんですけれど、待っている時間は長く感じました。

アパートは築30年で、千葉のJRターミナル駅から徒歩18分(バスも利用可)。間取りは2LDKのメゾネットタイプが4戸。大型一棟ものと違い、メンテナンスや交換にお金がかかるような設備は一切なく、戸建の延長みたいな感覚。2階部分に水回りがないので、階下への水漏れの心配ナシ。共用部分は外廊下のみで、駐車場の草むしりを年に数回すれば問題なさそうです。最初のアパートとしては取り組みやすいけれど、4戸しかないので1部屋でも退去になれば空室率がすごいことになっちゃいますね~(汗)。この規模なんで、もちろん自主管理です。
・販売価格 2980万円
・買 付 額 2700万円
・購入価格 2750万円
(50万は仲介手数料で調整)
・路 線 価 2915万円
・現行賃料 276万円
・表面利回り 販売時9.2%→購入時10%
・融資 J信用金庫・20年・1.9%
4戸のうち2戸は前オーナーさんがえらいこと安い賃料で入居させてしまっており、次は適正な金額にして募集すれば、利回りはもう少しあげられるでしょう。無難だけどつまんない部屋なので、退去したらもっと素敵にリフォームしたい‼️というのが今の希望(が、出て行って欲しいひとに限ってなかなか出てくれない気も…)。あとは5年以内に外壁と屋根をやっておいた方がよいかなと計画しています。前面のバス通りは、都市計画道路でアパートもしっかりかかっています。取り壊すあたりで道路になったら最高のタイミングだけど。

オーナーチェンジしたあとにご挨拶に伺ったら、インターフォンが壊れていたお部屋もありまして驚きました。アパートはプロパンガスなのですが、ちょっと基本料金や単価が高いなあ。入居者さん今まで文句言うひといなかったのかな?比較サイトから紹介された会社に見積もりを頼んでますが、給湯器の新品交換とモニター付きインターフォンを貸与してもらおうと思ってます。あと火災報知器がないそうで、そこは早いうちに取り付けるよう手配し、以前戸建のリフォームをお願いした方なのでついでに屋根裏や床下もチェックしていただくつもり。今月法人から個人に契約切り替えの部屋があったので、今まで部屋の募集を頼んでいた業者から他社に契約をお願いすることにしました。過去の募集図面を見たらイマイチ過ぎなんですもん。
小さな小さな物件だけど、初のアパート。晴れて多重債務者へと踏み出したワタクシです。どうかうまくいきますように。
2019
08.01

金融機関巡り

買付を入れたアパートは路線価は120Dありまして、売値=土地値の中古物件です。評価は出ると思いますが、築30年ですので木造の法的耐用年数22年をとっくに過ぎています。融資を受けるには、耐用年数超えの対応してくれる金融機関を探さねばなりません。
日本政策金融公庫からリフォーム代を引いた時に、返済用の口座を作ったJ信金さんに連絡をば。早速担当さんが自宅に来てくれましたので、資料を渡しました。それから耐用年数越えもあまり気にしないノンバンクにも当たってみます。こちらはネットからの申込みでした。そして前にも築30年の戸建の取得費用を出してくれたK信金さんにも持ち込みました。ここにはリフォーム代も貸していただいているので、3回目のお願いです。

・結果K信金さんは、10日後に回答が来てNGでした。担保評価が出る土地だし、満室プラス駐車場ありというので担当さんが頑張ってくださいましたが、駅から遠いのがこの信金さんの基準に合わなかったよう。次に持ち込む時は徒歩10分以内の物件を、と言われました。
・ノンバンクSですが、やり取りの末1週間後に回答あり。提示されたのは希望金額には1000万も足りない額。では抵当のついていない戸建を共同担保にすればどうかと聞くと数日後にそれでもプラス400万にしかならないと言われちゃいました。はいアウトー‼️しかし手持ちの戸建をどれくらい見てくれるかの目安をもらえましたので、まあいいわ。
・日本政策金融公庫にも電話してみましたが、前回のリフォーム費用の融資受けてからまだ1年もたっていないし、法人決算を黒字にしてからでないと貸せませんと門前払いでした。
・残るJ信金さんは最初から積極的に進めてくださり、好条件での事前承認をもらえました。信金さんはノンバンクと違って、人的担保や返済実績も見てくれるはずと大家先輩に聞いていた通りになりました。コツコツ公庫の返済したり、セミナーに参加したりしたのがよかったのかな~。本稟議かけて結果が出るまでは更に2週間かかるそう。

さて、事前承認をもらってすっかり安心しきっていた私ですが、大家先輩は間髪入れず次のお題をくださいます。融資の条件が整わない、もしくは見送りになった場合に備えて動きなさいとのアドバイスです。お付き合いのないとこに電話するのは緊張するわ~とビビりながら、金融機関をあたります。
大家先輩も融資を打診していると聞いたD信組さんはアポいただき資料を持ち込みましたが、完全なる一見さんに過ぎない今の段階から、ローン特約の日までに融資を出すのは難しいとお断りされました。ダメ元で物件の地元にある信金さん2行にも当たりましたが、会社が都内にあるのはエリア外との回答。会社の地元に支店のあるK銀行さんは耐用年数切れは扱わない、H銀行さんはアポをいただき訪問しましたが、中古よりは新築の一棟ものに積極的に融資を出す感触でした。やはり今は築古中古は厳しい。。。でも融資をしてくれるのかは別として、やはり実際に出向いてお話をする中で得るものがあると実感しました。いきなりお金貸してと言っても無理ってもので、普段からの地道なお付き合いが必要なんだなあと、今更ながら思いました。事業拡大のためのパートナー探しは今後の課題ですね。
2019
07.31

買付入れてみた

最初に見に行ったのはTX南流山駅の物件。ハウスメーカーさんが建てたもので、築二十数年。外観もパリッとしているなあ、あと20~30年は余裕で使えるでしょう。しかし建ぺい率オーバー。謄本をチェックしてみると、あとから意図的に土地を切り売りしてるんです。ただ建ぺい率オーバーでも、多少は認めてくれる金融機関もあると、大家先輩からアドバイスをいただきました。駅から向かう道には、新築戸建と新築ファミリー向けアパートがたくさん建っていました。以前お世話になった駅前の不動産屋さんにヒアリングしてみたら、アパートは15分以内で探す方がほとんどなので、ここは内見に持っていくのに苦労するそう。ファミリータイプの賃貸は需要があるけれど、新しくてあまり賃料変わらない物件がもっと駅近に増えてるんですもの。たくさん建ち過ぎて入居付けが苦しくなりつつあるのかなって。田畑が多いエリアは、需給バランスを無視して建物を建てる人がいるので手ごわいと大家先輩も言ってたなあ。
次は柏駅から徒歩10分以内の小振りなアパートへ向かいました。増築しちゃってる部分があるけど融資に影響ないのかしらん。このあたりはワンルームアパートが山ほど建っていて、その中でファミリータイプは珍しいです。外壁も塗装したばかりできれいですし、利回りも悪くない。その場で元付さんに電話してみると、なんと既に現金購入での買付が入っているのだとか。もう広告落とすところですと言われました、そりゃ勝てないわ~。3000万くらいの一棟アパートなら、現金で買えちゃうひとがいるんですねえ。
最後に向かったアパートは、バス通りの広い公道に面しています。駐車場が3台分確保されており、大きなショッピングモールやディスカウントストアも自転車で5分くらいかな。何よりいいのはコンビニとバス停が目の前なこと。土地は整形地、面積が広いので評価も出やすいです。周辺に新築戸建が多く、駅から多少離れていてもファミリー物件ならいけると感じました。すぐさま仲介さんに連絡し、資料をいただきに伺いました。掲載したばかりでレントロールなどはこれから作成するとのことで、資料待ちですね。
その後もう一度現地を見に行き、3日後に買付を入れました。クラックがあったのと屋根や外壁にまったく手を入れていない状態でしたので、250万の指値です。仲介さんは法人で融資特約つけたことにいい顔はせず、金融機関の確約をもらってきてくれと。ローンブレイク多い昨今、そりゃ無駄足になったら嫌ですものね。仲介さんの系列の違う支店で去年物件を現金購入していることをアピールし、とりあえず受け取ってもらいました。
ここから先は融資のお願いに奔走する日々‼️
2019
07.30

アパートが欲しい

2018年に戸建3軒を買い、リフォームしてから賃貸に出したあと。
不動産業界ではシェアハウスがらみの騒動や、ワンルームアパート会社の組織ぐるみの建築基準法違反が発覚したりと不祥事が続き、事態を重視した金融庁は不動産関連融資は審査を厳しくするよう、金融機関に求めるに至りました。融資は潮が引くように出なくなり、今はなかなかに厳しい状況です。
そんな中、私は今年はどうするか悩んでいました。一棟アパートやマンションみたいなそれなり価格のものだけではなく、築古戸建も融資が出にくく、かといって現金で買っていたらあっという間に資金がなくなってしまいます。賃貸業をするために用意した現金はなるべく温存しつつ、次の物件にいきたい。程度がそこまで悪くない築古戸建をなるべく安く買ってリフォームも自分で分離発注できれば利回り的にもよいですが、今まで一棟ものだった大家さんまで築古戸建に参入してくるようになり、いいものは瞬殺です。夜出た情報が翌日午前中には消えてるのをいくつも目撃しました。内見すらせずに買付入れているのかなあ。ならばライバルが多いとこで無理に戦わず、融資が引けないこんなご時世だからこそ、一棟ものを狙ってみようと決めたのが4月のことでした。勉強のため、よさそう?と思う物件の資料をもらっては自分なりに調べてみて。売りに出ているアパートは数多かれど、価格や自分なりの条件と折り合う物件は少なく、いざ資料をもらってみると現金購入以外お断りとか、安いと思ったら例のワンルームアパートだったりしました。探し始めてから1カ月が過ぎたある日のこと、検索して見つけた3つのアパートがあり、満室だと当然中が見られないのですが、実際に立地や外観を見に行ってみようと思い立ちました。決めたのが急だったので、仲介さんとのアポは取らず、よさそうなら現地で連絡してみればいいやって。必ずしもよい方ばかりに転ぶわけじゃありませんが、何かしようと思ったら動くのは早いです。
場所はほかの戸建と同じく千葉県。自宅から1時間以内で行けて、都内への通勤も便利な場所のターミナル駅です。ネットの広告では物件の住所は記載されていませんが、Googleマップを使って場所を特定しました。よし!出かけよう。
2019
06.04

怒涛のごとく駆け抜けた2018年

昨年9月からブログ止まったまま。久々見てみたら蜘蛛の巣張ってたわ。コメント欄も閉じる設定にしており、ほぼ自分のための備忘録なのですが、たまに見に来てくださる方もおいでで、ありがたい限りです。
前の仕事を辞めてから自宅を売却し、その間賃貸マンションに住んでました。人生の中休み♬と決めこんで、丸1年好き放題引きこもっていました(骨折したせいもありますが…)。合間に次のステップのための本を山ほど読んだり、セミナーに出たり、認定資格を取ったり。

2018年の誕生日に一念発起して、自身が代表である合同会社を作りました。法人の住所はそのタイミングで購入した戸建。賃貸だと大家さんの了承ないと法人登記できないのですよね~、かと言ってバーチャルオフィスみたいなとこな抵抗あったし。
会社のお仕事は不動産賃貸業です。長年やってきた仕事とはかけ離れた内容なので、メガバンクに口座を作るときは相当突っ込まれたっけなあ。設立登記も、会計ソフトをつけることも、税務署に書類提出に行くのも、金融機関に「社長」と呼ばれることも、初めての体験ばかり。

会社設立してからは明けても暮れてもポータルサイトで中古の戸建住宅を探す日々。見つけては不動産会社に問い合わせ、よさそうならばすぐ見に行き(なにせ半ニートなので、フットワークだけは軽い)。交通費がかかるから、どうせ行くならと1日3軒とか内見に行くことも。初心者はまず数を見て勉強だと思って、築古戸建ばかりを見まくりました。購入申し込みをいくつか入れた中で、運よく私が買えることになった家が3軒。自分1人ではリフォームの見積もりも出せないし、買っても大丈夫な家かどうかの判断もつかない状態でしたので、いろんな方の力を借りました。空き家を買って、リフォームして、入居を決めるというこの一連の流れはこの方々のアドバイスなしには到底なし得なかったです。
2019年に入り、会社の決算月までにすべての家で賃料をいただくことに成功。3つのプロジェクトを同時進行してきちんと成し遂げた達成感ったらない!ひたすら縁の下の力持ちだった前の仕事では味わえないものでしたから。

1期の決算書を税務署に出して法人税を納め、さあ今期は何しようと考えてます。セオリー通りならば、まずはいただいた賃料を積み重ねて黒字にしなくては。そもそも自分で会社を作ろうと思ったのは、ダンナが60歳でリタイアしたあと65歳の年金支給開始までどうやって食べていくかと考えたところからでした。あと10年早く踏み出していればよかったよねーと思いますが、これは言っても仕方ないこと…。幸い60歳以降も雇用延長があるようなので、その間に何とか体制を整えたいです。

数年前に占いの先生に「自分で商売をするのに向いている」と言われた時は、まったくもってピンとこなかったっけな~。どんなに考えても自分にできる商売があるとは思えなかったし、何の才能も取り柄もないし。あの時アンタ今に事務所辞めて自分で会社を作るよって言われたら、笑っちゃってたと思う。私的にはそれくらい現実味のない話だったです。
だけど今はやりたいことはたくさん、これから挑戦したいこともいろいろ。2018年の秋からは、自宅の空き部屋に留学生を住まわせてます。外国から来たひととひとつ屋根の下に住むっていうことは意外性と楽しさに満ちていて、食事を提供しなくてはならない大変さが些細なことに思えるほど。大体の要領はわかったので、8月にその子が帰国したあとは、2部屋同時にホームステイを受け入れたいなと思ってマス。

そんなこんなで、旅行の更新が止まっていましたが、今日からまたぼちぼち再開します。2019年もこの勢いに乗って、行き着くところまで進みたいなって。
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