2019
08.02

一棟目のアパートは

6月に信金さんから事前認証もらい、まずは売買契約を済ませました。契約済ませてもローン特約の期限までに融資を確定できなければ、アパート買えない。融資を受ける最終段階では、税金関係の滞納がないかを信金さんに証明しなくてはなりません。市役所を何ヶ所も回って固定資産税の納税証明を取り(領収書では不可でした)、その足で地元の税務署と都税事務所と法務局へ。さすがにここまでの提出を求めるには決定も目前なのだろうと、汗をかきかき頑張りました~。
本稟議が通ったと聞いたのは、事前承認から3週間がたった日。買付入れてから決済まで約2カ月でしたから割と早かったんですけれど、待っている時間は長く感じました。

アパートは築30年で、千葉のJRターミナル駅から徒歩18分(バスも利用可)。間取りは2LDKのメゾネットタイプが4戸。大型一棟ものと違い、メンテナンスや交換にお金がかかるような設備は一切なく、戸建の延長みたいな感覚。2階部分に水回りがないので、階下への水漏れの心配ナシ。共用部分は外廊下のみで、駐車場の草むしりを年に数回すれば問題なさそうです。最初のアパートとしては取り組みやすいけれど、4戸しかないので1部屋でも退去になれば空室率がすごいことになっちゃいますね~(汗)。この規模なんで、もちろん自主管理です。
・販売価格 2980万円
・買 付 額 2700万円
・購入価格 2750万円
(50万は仲介手数料で調整)
・路 線 価 2915万円
・現行賃料 276万円
・表面利回り 販売時9.2%→購入時10%
・融資 J信用金庫・20年・1.9%
4戸のうち2戸は前オーナーさんがえらいこと安い賃料で入居させてしまっており、次は適正な金額にして募集すれば、利回りはもう少しあげられるでしょう。無難だけどつまんない部屋なので、退去したらもっと素敵にリフォームしたい‼️というのが今の希望(が、出て行って欲しいひとに限ってなかなか出てくれない気も…)。あとは5年以内に外壁と屋根をやっておいた方がよいかなと計画しています。前面のバス通りは、都市計画道路でアパートもしっかりかかっています。取り壊すあたりで道路になったら最高のタイミングだけど。

オーナーチェンジしたあとにご挨拶に伺ったら、インターフォンが壊れていたお部屋もありまして驚きました。アパートはプロパンガスなのですが、ちょっと基本料金や単価が高いなあ。入居者さん今まで文句言うひといなかったのかな?比較サイトから紹介された会社に見積もりを頼んでますが、給湯器の新品交換とモニター付きインターフォンを貸与してもらおうと思ってます。あと火災報知器がないそうで、そこは早いうちに取り付けるよう手配し、以前戸建のリフォームをお願いした方なのでついでに屋根裏や床下もチェックしていただくつもり。今月法人から個人に契約切り替えの部屋があったので、今まで部屋の募集を頼んでいた業者から他社に契約をお願いすることにしました。過去の募集図面を見たらイマイチ過ぎなんですもん。
小さな小さな物件だけど、初のアパート。晴れて多重債務者へと踏み出したワタクシです。どうかうまくいきますように。
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